Qual é a diferença entre investir em imóveis comerciais e residenciais?

Um potencial investimento imobiliário pode ser um ótimo complemento para um portfólio completo. Se investir em um imóvel residencial ou comercial é o que você precisa decidir a seguir, este artigo é para você. Se você está pensando em comprar um imóvel comercial à venda em Phoenix ou um imóvel residencial à venda em Dallas, saber qual tipo de propriedade seria melhor para você investir dependerá de vários fatores.

Este artigo não apenas ajudará os investidores na decisão de investigar a rota do imóvel comercial ou residencial, ou ambos. Além disso, veremos:

• Como o financiamento para propriedades comerciais e residenciais compartilha algumas semelhanças, mas também tem algumas diferenças importantes.
• Como os investidores podem avaliar com precisão os riscos potenciais em diferentes áreas.
• Como cada tipo de investimento oferece suas próprias vantagens e desvantagens.

Se você é novo nesse tipo de investimento, é melhor começar com o básico. Aqui estão as definições dos tipos de imóveis que abordaremos ao longo deste artigo.

Propriedades Comerciais Definidas

A frase “imóveis comerciais”, muitas vezes abreviada para CRE, é definida como: Qualquer propriedade que será usada explicitamente para fins comerciais.

Estes incluem varejo, escritórios e propriedades industriais.

Armazéns são escolhas populares para investidores de CRE

Uma propriedade CRE pode ser qualquer um destes: apartamentos, prédios comerciais autônomos, armazéns, espaços comerciais, creches, espaços multiuso, prédios de escritórios, condomínios, cinemas e até estacionamentos.

Propriedades Residenciais Definidas

A categoria de imóveis residenciais (ERR) inclui apenas imóveis construídos exclusivamente para fins de moradia.

Isso inclui moradias que normalmente são alugadas e muitas vezes começaram como uma residência ocupada pelo proprietário.

• Os investidores que estão adicionando seu primeiro veículo r ao portfólio geralmente escolhem um RRE. Isso porque o desembolso de caixa é consideravelmente menor do que adquirir uma CRE.
• Além disso, o método de financiamento é semelhante ao pedido de hipoteca residencial para um imóvel ocupado pelo proprietário.
• Outra vantagem para iniciantes: vender um único RRE geralmente é um processo mais rápido e simples do que um CRE.

Potenciais inquilinos de RREs são muitas vezes famílias que preferem um ambiente de vizinhança.

Agora que estamos no assunto de financiamento, a próxima seção abordará a hipoteca e os princípios básicos de compra para propriedades CRE e RRE.

Diferenças no Financiamento RRE e CRE

Embora você já tenha adivinhado (corretamente!) Que investir em um espaço comercial provavelmente exigirá um desembolso de caixa maior do que um aluguel residencial, também existem mais diferenças .

• Enquanto as hipotecas de imóveis residenciais geralmente oferecem prazos de 30 anos , um empréstimo CRE será consideravelmente mais curto, variando de cinco a 20 anos.
• Os períodos de amortização para CREs são geralmente mais longos do que para RREs.
• Um empréstimo CRE pode financiar um edifício multilocatário com vários andares de apartamentos, enquanto uma hipoteca residencial é geralmente limitada a um edifício de duas a quatro unidades, como um duplex.
• Um empréstimo CRE geralmente exigirá um adiantamento mais alto do que uma hipoteca RRE e pode ter uma taxa de juros mais alta.
• Se você planeja comprar várias propriedades residenciais com hipotecas residenciais, estará limitado a 10 empréstimos residenciais, embora possa ter permissão para mais propriedades com um co-mutuário.
• Os empréstimos para CRE geralmente são feitos para entidades comerciais (corporações, desenvolvedores, sociedades limitadas, fundos e fundos)
• Os índices Loan-to-Value (LTV) dos empréstimos comerciais geralmente ficam em torno de 60-85%, enquanto os índices LTV residenciais podem ser muito mais altos.

Agora que examinamos os fundamentos do financiamento para esses investimentos, aqui estão alguns outros fatores a serem considerados.

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Imóveis comerciais significam maiores investimentos e maiores decisões

Se suas finanças permitirem que você considere CREs e RREs, aqui estão algumas coisas a considerar.

As decisões de investimento sólidas são baseadas em vários fatores. Quando o setor imobiliário está envolvido, os fatores mais importantes são seus níveis de conforto em relação ao risco e seu cronograma de investimento.

Em outras palavras, você pode esperar por um pagamento? Seus investimentos ou até mesmo suas finanças pessoais sofrerão se um ou mais imóveis estiverem vagos?

• Em geral, os investimentos em CRE são menos arriscados , devido aos termos de locação sólidos em vigor para inquilinos comerciais.
• Os investimentos em CRE que são razoavelmente de longo prazo (pelo menos cinco anos) geralmente têm uma chance melhor de gerar mais retornos na forma de renda passiva estável.
• Se você não definiu cronogramas de investimento de longo prazo , pode ser preferível alugar propriedades residenciais. Geralmente, eles podem ser gerenciados com mais facilidade do que os imóveis comerciais.
• No entanto, os RREs podem fornecer fluxo de caixa instável devido a possíveis mudanças na demanda do mercado. Por exemplo, os locatários que planejam comprar uma casa em breve podem deixar suas propriedades de aluguel quando o mercado do comprador se tornar mais favorável a eles.

Se investir em CREs é mais atraente, mas você não está preparado para bancar esse tipo de compra, tem outra opção: a propriedade fracionada.

• A propriedade fracionada é refletida no valor investido em relação ao valor da propriedade.
• Por exemplo , se você investir $ 100.000 em uma propriedade comercial no valor de $ 1.000.000, você terá 10% da propriedade.
• Seus dividendos e valorização são baseados em sua porcentagem de propriedade.

Por último, mas não menos importante, se você tiver contatos comerciais locais que estejam familiarizados com a demanda do mercado de sua área, eles podem ser extremamente úteis quando você estiver pronto para tomar uma decisão final.

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Pronto para começar sua pesquisa?

Para encerrar, aqui estão alguns princípios básicos do investidor a serem lembrados quando você começar a ver as propriedades, especialmente se puder considerar CREs e RREs.

• Se possível, certifique-se de conversar com qualquer investidor experiente que você possa encontrar ao ver imóveis . Aquele primeiro café com leite que você compra para o seu guru imobiliário local pode fazer uma grande diferença no seu sucesso a longo prazo.
• Investidores comerciais como você geralmente optam por trabalhar com uma empresa de investimentos imobiliários . A equipe cuidará das legalidades, mantendo suas opções simples: você pode simplesmente escolher a opção de investimento que passa no teste de detecção.
• Não tem certeza de onde seu mercado de aluguel residencial está indo ? Outra opção é sublocar uma propriedade por um período de locação definido. Não há compra envolvida, portanto, após o término do período de locação, você pode mudar para outro ativo.

Todos os potenciais investidores precisam fazer a pesquisa e adquirir uma compreensão completa da demanda e da oferta para avaliar adequadamente seus riscos e recompensas.