Quelle est la différence entre investir dans une propriété commerciale ou résidentielle ?

Un investissement immobilier potentiel peut constituer un excellent ajout à un portefeuille bien équilibré. Si investir dans une propriété résidentielle ou commerciale est ce que vous devez décider ensuite, cet article est pour vous. Que vous envisagiez d'acheter une propriété commerciale à vendre à Phoenix ou une propriété résidentielle à vendre à Dallas, le fait de savoir dans quel type de propriété vous conviendrait le mieux d'investir dépendra de plusieurs facteurs.

Cet article n'aidera pas seulement les investisseurs à prendre la décision d'enquêter sur la route de la propriété commerciale ou résidentielle, ou les deux. De plus, nous verrons :

• Comment le financement des propriétés commerciales et résidentielles partage certaines similitudes, mais présente également des différences majeures.
• Comment les investisseurs peuvent évaluer avec précision les risques potentiels dans différents domaines.
• Comment chaque type d'investissement offre ses propres avantages et inconvénients.

Si vous êtes nouveau dans ce type d'investissement, il est préférable de commencer par les bases. Voici les définitions des types de biens immobiliers que nous aborderons tout au long de cet article.

Propriétés commerciales définies

L'expression « immobilier commercial », souvent abrégée en CRE, est définie comme : tout bien qui sera utilisé explicitement à des fins commerciales.

Il s'agit notamment de commerces de détail, de bureaux et d'immeubles industriels.

Les entrepôts sont des choix populaires pour les investisseurs CRE

Une propriété CRE peut être n'importe lequel de ces éléments : appartements, immeubles commerciaux autonomes, entrepôts, espaces commerciaux, garderies, espaces polyvalents, immeubles de bureaux, condominiums, cinémas et même parkings.

Propriétés résidentielles définies

La catégorie de l'immobilier d'habitation (RRE) ne comprend que les immeubles construits exclusivement à des fins d'habitation.

Cela comprend les logements qui sont généralement loués et qui ont souvent commencé leur vie en tant que résidence occupée par le propriétaire.

• Les investisseurs qui ajoutent leur premier véhicule r à leur portefeuille choisissent souvent un RRE. En effet, la mise de fonds est considérablement inférieure à l'achat d'un CRE.
• De plus, la méthode de financement est similaire à la demande d'un prêt hypothécaire résidentiel pour une propriété occupée par le propriétaire.
• Autre avantage pour les débutants : vendre un seul RRE est généralement plus rapide et plus simple que pour un CRE.

Les locataires potentiels des RRE sont souvent des familles qui privilégient une ambiance de quartier.

Maintenant que nous abordons le sujet du financement, la prochaine section couvrira les bases de l'hypothèque et de l'achat des propriétés CRE et RRE.

Différences de financement RRE et CRE

Bien que vous ayez peut-être déjà deviné (correctement !) qu'investir dans un espace commercial nécessitera probablement une mise de fonds plus importante qu'un immeuble locatif résidentiel, il existe également plus de différences .

• Alors que les prêts immobiliers résidentiels offrent généralement des durées de 30 ans , un prêt CRE sera considérablement plus court, allant de cinq à 20 ans.
• Les durées d'amortissement des CRE sont souvent plus longues que celles des RRE.
• Un prêt CRE peut financer un immeuble multi-locataires de plusieurs étages d'appartements, tandis qu'un crédit immobilier résidentiel se limite généralement à un immeuble de deux à quatre logements, tel qu'un duplex.
• Un prêt CRE nécessitera généralement un acompte plus élevé qu'un prêt hypothécaire RRE et peut avoir un taux d'intérêt plus élevé.
• Si vous envisagez d'acheter plusieurs propriétés résidentielles avec des hypothèques résidentielles, vous serez limité à 10 prêts résidentiels, bien que vous puissiez avoir droit à plus de propriétés avec un coemprunteur.
• Les prêts pour CRE sont généralement accordés à des entités commerciales (sociétés, promoteurs, sociétés en commandite, fonds et fiducies)
• Les ratios prêt-valeur (LTV) des prêts commerciaux se situent généralement autour de 60 à 85 %, tandis que les ratios LTV résidentiels peuvent être beaucoup plus élevés.

Maintenant que nous avons passé en revue les éléments essentiels du financement de ces investissements, voici d'autres facteurs à prendre en compte.

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L'immobilier commercial signifie des investissements plus importants et des décisions plus importantes

Si vos finances vous permettent d'envisager à la fois les CRE et les RRE, voici quelques points à considérer.

Les décisions d'investissement solides reposent sur plusieurs facteurs. Lorsqu'il s'agit de biens immobiliers, les facteurs les plus importants sont votre niveau de confort face au risque et votre calendrier d'investissement.

En d'autres termes, pouvez-vous attendre un gain ? Vos investissements ou même vos finances personnelles vont-ils souffrir si un ou plusieurs biens sont vacants ?

• En général, les investissements en CRE sont moins risqués , en raison des conditions de bail solides en place pour les locataires commerciaux.
• Les investissements en CRE qui sont raisonnablement à long terme (au moins cinq ans) ont généralement une meilleure chance de générer plus de rendements sous la forme de revenus passifs stables.
• Si vous n'avez pas défini d'échéancier d'investissement à long terme , les propriétés locatives résidentielles peuvent être préférables. Généralement, ceux-ci peuvent être gérés plus facilement que l'immobilier commercial.
• Cependant, les RRE peuvent fournir des flux de trésorerie instables en raison d'éventuelles variations de la demande du marché. Par exemple, les locataires qui envisagent d'acheter une maison bientôt peuvent quitter vos propriétés locatives lorsque le marché de l'acheteur leur devient plus favorable.

Si investir dans des CRE est plus intéressant, mais que vous n'êtes pas prêt à financer ce type d'achat, vous avez une autre option : la multipropriété.

• La copropriété se reflète sur votre montant investi par rapport à la valeur de la propriété.
• Par exemple , si vous investissez 100 000 $ dans une propriété commerciale d'une valeur de 1 000 000 $, vous posséderez 10 % de la propriété.
• Vos dividendes et votre appréciation sont basés sur votre pourcentage de propriété.

Enfin et surtout, si vous avez des contacts commerciaux locaux qui connaissent la demande du marché de votre région, ils peuvent être extrêmement utiles lorsque vous êtes prêt à prendre une décision finale.

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Prêt à commencer votre recherche ?

En conclusion, voici quelques notions de base pour les investisseurs à garder à l'esprit lorsque vous commencez à visiter des propriétés, surtout si vous pouvez vous permettre d'envisager à la fois les CRE et les RRE.

• Si possible, assurez-vous de discuter avec tous les investisseurs chevronnés que vous pourriez rencontrer lors de la visite de biens immobiliers . Ce premier latte que vous achetez pour votre gourou de l'immobilier local peut faire une grande différence dans votre réussite à long terme.
• Les investisseurs commerciaux comme vous choisissent souvent de travailler avec une société d'investissement immobilier . Le personnel s'occupera des aspects juridiques, en gardant vos options simples : vous pouvez simplement choisir l'option d'investissement qui réussit votre test de reniflement.
• Vous ne savez pas où va votre marché locatif résidentiel ? Une autre option consiste à sous-louer un bien pour une durée de bail déterminée. Il n'y a pas d'achat impliqué, donc après la fin de la période de location, vous pouvez passer à un autre actif.

Tous les investisseurs potentiels doivent faire des recherches et acquérir une compréhension approfondie de la demande et de l'offre pour évaluer correctement leurs risques et leurs avantages.