ما الفرق بين الاستثمار في العقارات التجارية مقابل العقارات السكنية؟

يمكن أن يمثل الاستثمار العقاري المحتمل إضافة رائعة لمحفظة مالية شاملة. إذا كان الاستثمار في عقار سكني أو تجاري هو ما تحتاج إلى تحديده بعد ذلك ، فهذه المقالة مناسبة لك. سواء كنت تفكر في شراء عقار تجاري للبيع في فينيكس ، أو عقار سكني للبيع في دالاس ، فإن معرفة نوع العقار الذي سيكون أفضل بالنسبة لك للاستثمار فيه سوف يعتمد على عدة عوامل.

لن تساعد هذه المقالة المستثمرين فقط في قرار التحقيق في مسار العقارات التجارية أو السكنية ، أو كليهما. بالإضافة إلى ذلك ، سوف ننظر في:

• كيف يشترك تمويل العقارات التجارية والسكنية في بعض أوجه التشابه ولكن هناك أيضًا بعض الاختلافات الرئيسية.
• كيف يمكن للمستثمرين تقييم المخاطر المحتملة بدقة في مختلف المجالات.
• كيف يقدم كل نوع من الاستثمار مزايا وعيوب فريدة من نوعها.

إذا كنت جديدًا في هذا النوع من الاستثمار ، فمن الأفضل أن تبدأ بالأساسيات. فيما يلي تعريفات لأنواع العقارات التي سنغطيها في هذه المقالة.

تحديد الخصائص التجارية

يتم تعريف عبارة "العقارات التجارية" ، والتي غالبًا ما يتم اختصارها إلى CRE ، على أنها: أي ممتلكات سيتم استخدامها صراحةً لأغراض تجارية.

وتشمل هذه العقارات البيع بالتجزئة والمكتبية والصناعية.

تعد المستودعات من الخيارات الشائعة لمستثمري CRE

يمكن أن يكون عقار CRE أيًا من هذه: الشقق ، والمباني التجارية المستقلة ، والمستودعات ، ومساحات البيع بالتجزئة ، ومراكز الرعاية النهارية ، والمساحات متعددة الاستخدامات ، ومباني المكاتب ، والوحدات السكنية ، ودور السينما ، وحتى مواقف السيارات.

تحديد العقارات السكنية

تشمل فئة العقارات السكنية (RRE) العقارات المبنية حصريًا لغرض المعيشة.

ويشمل ذلك المساكن التي يتم تأجيرها عادةً والتي غالبًا ما بدأت الحياة كمسكن يشغله المالك.

• غالبًا ما يختار المستثمرون الذين يضيفون سيارتهم الأولى إلى محفظتهم RRE. هذا لأن الإنفاق النقدي أصغر بكثير من شراء CRE.
• كما أن طريقة التمويل مشابهة للتقدم بطلب للحصول على رهن عقاري لعقار يشغله المالك.
• ميزة أخرى للمبتدئين: بيع RRE واحد هو بشكل عام عملية أسرع وأبسط من تلك الخاصة بـ CRE.

غالبًا ما يكون المستأجرون المحتملون لـ RREs عائلات تفضل جو الحي.

الآن بعد أن أصبحنا نتحدث عن موضوع التمويل ، سيغطي القسم التالي أساسيات الرهن العقاري والمشتريات لممتلكات CRE و RRE.

الاختلافات في تمويل RRE و CRE

بينما قد تكون خمنت بالفعل (بشكل صحيح!) أن الاستثمار في المساحات التجارية سيتطلب على الأرجح نفقات نقدية أكبر من العقارات السكنية المؤجرة ، إلا أن هناك اختلافات أكثر أيضًا.

• في حين أن قروض العقارات السكنية عادة ما تقدم شروطًا مدتها 30 عامًا ، فإن قرض CRE سيكون أقصر بكثير ، ويتراوح من خمسة إلى 20 عامًا.
• غالبًا ما تكون فترات إطفاء الكائنات الحية الدقيقة أطول من فترات استهلاك الكائنات الحية الدقيقة.
• يمكن لقرض الاستثمار العقاري أن يمول مبنى متعدد المستأجرين يتكون من عدة طوابق من الشقق ، في حين يقتصر الرهن العقاري عادةً على مبنى من وحدتين إلى أربع وحدات ، مثل دوبلكس.
• سيتطلب قرض CRE بشكل عام دفعة أولى أعلى من رهن RRE وقد يكون له معدل فائدة أعلى.
• إذا كنت تخطط لشراء العديد من العقارات السكنية برهون عقارية سكنية ، فستقتصر على 10 قروض سكنية ، على الرغم من أنه قد يُسمح لك بمزيد من العقارات مع المقترض المشارك.
• عادة ما يتم تقديم قروض CRE إلى كيانات الأعمال (الشركات والمطورين والشراكات المحدودة والصناديق والصناديق الاستئمانية)
• عادة ما تكون نسب القرض التجاري إلى القيمة (LTV) حوالي 60-85٪ ، في حين أن نسب القيمة الدائمة للقرض السكني يمكن أن تكون أعلى من ذلك بكثير.

الآن بعد أن انتهينا من أساسيات التمويل لهذه الاستثمارات ، إليك بعض العوامل الأخرى التي يجب مراعاتها.

اقرأ أيضًا : استراتيجيات التسويق التي يستخدمها كبار وكلاء العقارات

العقارات التجارية تعني استثمارات أكبر وقرارات أكبر

إذا كانت أموالك تسمح لك بالتفكير في كلاً من الكائنات الحية الدقيقة والقيم القابلة لإعادة التدوير ، فإليك بعض الأشياء التي يجب وضعها في الاعتبار.

تستند قرارات الاستثمار القوية إلى عدة عوامل. عندما يتعلق الأمر بالعقارات ، فإن أهم العوامل هي مستويات راحتك فيما يتعلق بالمخاطر والجدول الزمني للاستثمار.

بمعنى آخر ، هل يمكنك انتظار المكافأة؟ هل ستعاني استثماراتك أو حتى أموالك الشخصية إذا كانت واحدة أو أكثر من الممتلكات شاغرة؟

• بشكل عام ، تعتبر استثمارات العائدات العقارية أقل خطورة ، نظرًا لشروط الإيجار المتينة المطبقة للمستأجرين التجاريين.
• تتمتع استثمارات CRE التي تكون طويلة الأجل بشكل معقول (خمس سنوات على الأقل) بشكل عام بفرصة أفضل لتوليد المزيد من العوائد في شكل دخل سلبي ثابت.
• إذا لم تقم بتعيين جداول زمنية للاستثمار طويل الأجل ، فقد يكون من الأفضل استئجار العقارات السكنية. بشكل عام ، يمكن إدارتها بسهولة أكبر من العقارات التجارية.
• ومع ذلك ، قد توفر RREs تدفقات نقدية غير مستقرة بسبب التحولات المحتملة في طلب السوق. على سبيل المثال ، قد يغادر المستأجرون الذين يخططون لشراء منزل قريبًا عقاراتك المستأجرة عندما يصبح سوق المشتري أكثر ملاءمة لهم.

إذا كان الاستثمار في CREs أكثر جاذبية ، لكنك لست مستعدًا لتمويل هذا النوع من الشراء ، فلديك خيار آخر: الملكية الجزئية.

• تنعكس الملكية الجزئية على المبلغ المستثمر بالنسبة لقيمة العقار.
• على سبيل المثال ، إذا استثمرت 100،000 دولار في عقار تجاري بقيمة 1،000،000 دولار ، فستمتلك 10٪ من العقار.
• تستند أرباحك وتقديرك على نسبة ملكيتك.

أخيرًا وليس آخرًا ، إذا كان لديك جهات اتصال تجارية محلية على دراية بطلب السوق في منطقتك ، فيمكن أن تكون مفيدة للغاية عندما تكون مستعدًا لاتخاذ قرار نهائي.

اقرأ أيضًا : حقق أقصى استفادة من فرصك الاستثمارية في سوق العقارات المجنون اليوم

هل أنت جاهز لبدء البحث؟

في الختام ، إليك بعض أساسيات المستثمر التي يجب وضعها في الاعتبار عند بدء عرض العقارات ، خاصةً إذا كنت تستطيع التفكير في كل من CREs و RREs.

• إذا أمكن ، تأكد من الدردشة مع أي مستثمر متمرس قد تقابله عند عرض العقارات . يمكن أن يُحدث اللاتيه الأول الذي تشتريه لمعلم العقارات المحلي فارقًا كبيرًا في نجاحك على المدى الطويل.
• غالبًا ما يختار المستثمرون التجاريون مثلك العمل مع شركة استثمار عقاري . سيتعامل الموظفون مع الجوانب القانونية ، مما يجعل خياراتك بسيطة: يمكنك ببساطة اختيار خيار الاستثمار الذي يجتاز اختبار الشم.
• لست متأكدا إلى أين يتجه سوق الإيجار السكني الخاص بك ؟ خيار آخر هو تأجير عقار من الباطن لفترة إيجار محددة. لا توجد عملية شراء متضمنة ، لذلك بعد انتهاء فترة الإيجار ، يمكنك الانتقال إلى أصل آخر.

يحتاج جميع المستثمرين المحتملين إلى إجراء البحث واكتساب فهم شامل للطلب والعرض لتقييم مخاطرهم ومكافآتهم بشكل صحيح.