Beratung für Vermieter im Umgang mit Kostensteigerungen in Mietobjekten und HMOs

Die Krise der Lebenshaltungskosten hat ganz Großbritannien mit Wucht getroffen. Die Folgen der Pandemie haben den erwarteten wirtschaftlichen Kampf gebracht, aber leider kosten die Auswirkungen dieser Veränderungen für viele Vermieter ihr Mietimmobiliengeschäft.

Die Zinsen sind am höchsten, die Energiekosten sind in die Höhe geschossen und die Kosten steigender Mietzahlungen machen den Mietern Sorgen, wie sie die Monate überstehen werden. Die Mieterhöhungen im ganzen Land sind ein unglückliches Ergebnis der steigenden Betriebskosten von Immobilien, und Vermieter profitieren nicht im Geringsten von diesen Erhöhungen. Viele Vermieter beeilen sich zu verkaufen, da ihre Gewinne nicht nachhaltig sind, wenn sie einen existenzsichernden Lohn haben möchten, aber die klügsten Vermieter wissen genau, wie sie von diesem wirtschaftlichen Umfeld profitieren können.

Wenn Sie nach Möglichkeiten suchen, die kommenden schwierigen Monate zu überstehen, werfen Sie einen Blick auf die folgenden Vorschläge, um Ihre Kosten zu überwachen und zu vermeiden, dass Ihre Gewinne so stark wie möglich aufgezehrt werden:

Welche Kosten sind gestiegen?

Zunächst einmal ist es wichtig, sich mit dem, was zugenommen hat, abzufinden. Wenn Sie Ihre Kosten pro Immobilie noch mit Berechnungen von vor einem Jahr berechnen, ist es an der Zeit, auf den neuesten Stand zu kommen. Hier ist eine Liste der üblichen Kosten, mit denen Vermieter konfrontiert werden und die im letzten Jahr wahrscheinlich gestiegen sind:

• Energiekosten – Energierechnungen sind auf Rekordhöhen gestiegen, was bedeutet, dass Vermieter, die die Energiekosten in die Miete einbeziehen, negative Einnahmen erzielen werden.
• Renovierungskosten – Für Vermieter, die ihre Miet- und HMO-Immobilien gerne pflegen, streichen und weiterentwickeln möchten, werden Sie mit viel höheren Materialkosten konfrontiert. Dazu gehört auch die Erhöhung der Kosten für die Einstellung von Personal für die Durchführung der Renovierungsarbeiten.
• Einrichtungskosten – Unter der Annahme, dass Vermieter möblierte Wohnungen zur Miete anbieten, werden die Kosten für neue Möbel viel höher sein als noch vor 5 Jahren. Von neuen Bettrahmen bis hin zu Kissensets werden alle Vermieter die erhöhten Preise zu spüren bekommen.
• Andere Dienstprogramme – Dienstprogramme wie Breitband, Hausratversicherung und andere notwendige Kosten für Vermieter werden mit allem anderen gestiegen sein.

Warum die Inflation den Mietmarkt beeinflusst hat

Der Hauptgrund, warum die Inflation den Markt beeinflusst hat, liegt an den großen Änderungen der Zinssätze während der Pandemie bis hin zum überhöhten Zinssatz heute. Während alle während der Pandemie das Beste aus den niedrigen Zinsen machten, machten wir einen kurzen Realitätscheck, als sie auf ein Allzeithoch von 4,0 % stiegen und bis Juli 2023 voraussichtlich bis zu 4,4 % erreichen werden. Dies betrifft alle, und für Vermieter, die versuchen, von ihren Mietobjekten zu profitieren, ohne den Mietern Wucherpreise in Rechnung zu stellen, erweist sich dies als schwierig.

Umgang mit steigenden Energiekosten

Die Energiekosten sind der größte Killer für Vermieter, die mit Kostensteigerungen konfrontiert sind und ihnen alle Gewinne wegnehmen, die sie für sich zu behalten hoffen. Wenn Sie ein Vermieter sind, der die Energie in die Miete einbezieht, was normalerweise bei HMO-Immobilien der Fall ist, müssen Sie Zeit damit verbringen, nach besseren Angeboten zu suchen. Natürlich können Sie in einer schwierigen Position sein, wenn Sie Kontakt haben, aber informieren Sie sich über alle Ihre Immobilien und prüfen Sie, ob Sie aus einem Vertrag herausgefallen sind. Schauen Sie sich bei verschiedenen Anbietern um und prüfen Sie, ob neue Angebote einen Festpreis für die Vertragsdauer zulassen.

Mietermiete erhöhen

Mieterhöhungen sind bei steigender Inflation eine Selbstverständlichkeit, aber es gibt einen richtigen und einen falschen Weg, dies zu tun. Vorausgesetzt, Sie haben langjährige Mieter, die zuverlässig sind und ihre Miete immer pünktlich zahlen, wäre es wertvoll, ihnen etwas Luft zu geben, um sich bei diesen Erhöhungen zu entspannen. Schließlich müssen Sie bedenken, dass die Lebenshaltungskosten für alle gestiegen sind, und technisch gesehen sitzen sogar Ihre Mieter im selben Boot wie Sie.

Wenn das Mietverhältnis Ihres Mieters zu Ende geht, geben Sie ihm 3 Monate im Voraus Bescheid, dass er mit einer Kostenerhöhung konfrontiert wird, wenn er sein Mietverhältnis verlängern möchte. Bei wertvollen Mietern sollten Sie die Mieterhöhung immer noch unter dem Marktwert halten, da dies ihnen den Umzug erspart und Sie Mietervermittlungsgebühren kostet. Diese Befristung der Miete schützt sowohl Sie als auch den Mieter, der sich dadurch viel sicherer fühlen würde.

Der falsche Zeitpunkt, um die Miete zu erhöhen

Schlechte Vermieter machen den Fehler, ihre Mieter in Zeiten wie diesen auszunutzen. Wie gesagt, es gibt gute und schlechte Gründe, eine Mieterhöhung durchzusetzen. Werfen Sie einen Blick auf die schlechten Gründe für eine Mieterhöhung, die Sie aus dem Weg räumen sollten, wenn sie Ihre treibende Kraft sind:

• Sie wollen mehr verdienen als Ihre Konkurrenten – dies ergibt sich im Allgemeinen aus Gier und dem Wunsch nach besseren Gewinnen von Ihren Konkurrenten. Wenn Sie die Miete erhöhen, nur um mehr Geld für sich selbst zu haben, tun Sie dies aus dem falschen Grund.
• An anderer Stelle für Leerstände zu bezahlen – Wenn Sie Leerstände in Ihren anderen Immobilien feststellen, sollte dies Sie nicht dazu veranlassen, die Mieten für Ihre vermieteten Immobilien zu erhöhen. Dies kann Sie noch mehr Leerstellen kosten, wenn unzufriedene Mieter gehen, weil sie sich die Miete nicht leisten können. Arbeiten Sie stattdessen darauf hin, gute, langfristige Mieter zu finden.

Sparen Sie wo möglich

Wenn Sie versuchen, Kostensteigerungen zu bewältigen, sollten Sie neben der Erhöhung der Mieten darauf abzielen, Ihre Ausgaben an anderer Stelle zu reduzieren. Beispielsweise nimmt die Wartung wahrscheinlich eine Marge Ihres Umsatzes ein. Vielleicht beauftragen Sie eine Wartungsfirma, um bei Störungen in Ihren Immobilien zu rufen, um Zeit zu sparen. Stattdessen sollten Sie kleine Wartungsarbeiten selbst erledigen, um Geld zu sparen, wie z. B. das Reparieren defekter Geräte und das Auswechseln von Glühbirnen.

Sie können Ihre Mieter auch bitten, bevor sie ihre Vereinbarung unterzeichnen, zuzustimmen, etwaige Brüche selbst zu beheben. Dies kann natürlich von ihren anfänglichen Einzahlungen abgezogen werden, um die Kosten zu decken, aber wenn der Schaden diesen Betrag übersteigt, sollten sie zur Rechenschaft gezogen werden, um Sie vor Ausgaben zu bewahren.

Erwägen Sie, die Strategie zu ändern

Wenn Sie schließlich Schwierigkeiten haben, mit den Kosten Ihrer HMO- und Buy-to-Let-Immobilien Schritt zu halten, sollten Sie erwägen, die Strategien innerhalb dieser Immobilien zu ändern. HMO-Immobilien sind wahrscheinlich die teuersten, aber Sie können auch die besten Gewinne erzielen, wenn Sie einzelne Zimmer vermieten. Wenn Sie Mietobjekte haben, die mit den Gewinnen ins Hintertreffen geraten, sollten Sie erwägen, sie in HMOs oder sogar betreute Unterkünfte umzuwandeln, wenn die Immobilie für diesen Zweck geeignet ist.