Leasing e affitto di spazi commerciali per piccole imprese 101

Un primo passo cruciale per qualsiasi nuovo imprenditore è la firma di un contratto di locazione. Ad un certo punto avrai senza dubbio bisogno di trovare un posto per la tua azienda. Che tu stia avviando un negozio, trasferendoti in un ufficio o affittando strutture per la produzione. Trovare lo spazio di cui hai bisogno potrebbe richiedere spesso anni a causa della complessità del mercato immobiliare commerciale.

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L'affitto di spazi per uffici è una scelta finanziaria significativa. È piuttosto rischioso affittare uno spazio per uffici. Spesso è necessario firmare un contratto di locazione pluriennale e, anche per un ufficio molto modesto, l'affitto mensile può essere maggiore del mutuo della casa. Peggio ancora, se la tua azienda chiude o devi trasferirti perché sei diventato troppo grande per la struttura, il contratto di locazione potrebbe comunque obbligarti a pagare l'affitto.

Pertanto, prima di firmare un contratto di locazione aziendale, è fondamentale valutare l'area, la struttura, i termini del contratto di locazione e persino il locatore. Ecco alcune cose importanti da esaminare.

Che cos'è un contratto di locazione commerciale?

Ogni volta che un'azienda affitta un immobile commerciale per operare da una posizione, è necessario un contratto di locazione commerciale. Un contratto di locazione commerciale è un contratto vincolante tra un locatore e una società locataria.

Un proprietario accetta di affittare la proprietà commerciale, che spesso è un piccolo spazio commerciale in cambio di denaro. I contratti di locazione commerciali spesso durano dai tre ai cinque anni, creando un legame duraturo tra il locatore e il locatario.

Termini del contratto di locazione commerciale da sapere

Poiché un contratto di locazione commerciale è un contratto, deve avere alcuni componenti cruciali per essere applicabile. Di seguito è riportata una panoramica dei termini che si trovano più frequentemente nei contratti di leasing aziendale.

1. Canone base o importo dell'affitto: questa somma è determinata in base all'area dello spazio. Verificare che il preventivo fornito dal locatore rifletta realmente lo spazio utilizzabile. Non vi è alcun requisito di reddito per questo canone.

2. Metratura disponibile: Nel caso di spazi condivisi, si riferisce alla quantità di spazio riservata all'azienda come inquilino.

3. Miglioramenti: i tipi di riparazioni e miglioramenti che possono essere apportati alla struttura sono descritti in questa sezione del contratto di locazione commerciale. Contiene anche chi è responsabile per i costi associati.

4. Aumento dei prezzi degli affitti: la percentuale dell'affitto totale che viene spesso utilizzata per calcolare gli aumenti dell'affitto può variare di anno in anno. Puoi discutere di limitare gli aumenti dell'affitto con il proprietario.

5. Rimesse di sicurezza: questa somma manterrà la posizione fino al completamento delle pratiche burocratiche. L'importo deve essere indicato nel contratto di locazione e in anticipo.

6. Quanto dura il contratto di locazione? Le date di inizio e di fine del contratto di locazione sono spesso specificate nel contratto di locazione.

7. Concessioni di locazione: Questo paragrafo specifica che il proprietario cederà la proprietà all'inquilino. Questo viene fatto dopo l'adempimento di tutti i requisiti, come il pagamento del deposito cauzionale.

8. Data di inizio: questo è il giorno in cui l'inquilino si trasferisce e l'affittuario inizia a essere responsabile del pagamento dell'affitto e della cura della proprietà in affitto.

9. Opzione di acquisto: Questa clausola dice che l'inquilino ha la possibilità di acquistare l'immobile in qualsiasi momento per tutta la durata del contratto di locazione per una somma predeterminata. Sebbene non sia obbligatorio, non nuoce a fornire questa disposizione. L'accordo può anche vietare al locatario di acquistare la proprietà mentre il contratto di locazione è in vigore. In entrambi i casi, averlo per iscritto è un'idea intelligente.

10. Estensioni: un'estensione dell'Accordo può essere concordata per iscritto e deve essere eseguita dalle Parti.

11. Canoni per il ritardo: il contratto di locazione aziendale specifica un canone per il ritardo che l'inquilino dovrà pagare se è in ritardo nei pagamenti dell'affitto. Potrebbe essere applicato un canone fisso o una parte dell'affitto mensile.

12. Tasse: tutte le tasse sulla proprietà hanno tasse sugli immobili e la clausola che delinea chi è responsabile del loro pagamento è elencata in questa sezione.

13. Obbligo di riparazione: questa sezione descrive i tipi di riparazione di cui è responsabile il locatore. Ciò può includere difetti materiali, difetti o guasti che sono essenziali per il funzionamento della proprietà. Descrive anche gli obblighi di mantenimento degli inquilini.

14. Permessi: entrambe le parti sono responsabili dell'ottenimento di tutte le licenze e permessi necessari per effettuare riparazioni sulla proprietà in affitto.

15. Indennizzo dell'inquilino: questa clausola esonera sostanzialmente il locatore da ogni responsabilità per qualsiasi danno, perdita, pretesa o danno. A meno che queste cose non siano il risultato diretto di azioni intenzionali, inazioni o negligenza grave del proprietario.

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• Riduzione o adeguamento dell'affitto: in caso di danni alla proprietà causati da un incendio o da un'altra calamità naturale, in questa sezione è indicato se l'affitto verrà ridotto o abolito.
• Condanna: sebbene sia spesso ignorata, questa frase è cruciale. Stabilisce cosa succede se l'immobile in affitto del locatore gli viene sottratto da un ente pubblico per l'uso. Sia per condanna che per dominio eminente.

Suggerimenti da seguire prima di firmare un contratto di locazione commerciale per spazi ufficio

È necessario condurre alcune ricerche prima di firmare un contratto di locazione commerciale. Durante l'esplorazione, assicurati di seguire queste istruzioni:

1. Comprendi la posizione

Affinché una piccola impresa abbia successo, la posizione è fondamentale. Quindi, mentre cerchi le proprietà ideali, prenditi il ​​tempo necessario per selezionare la nuova casa ideale per la tua azienda.

Per le piccole imprese. Sarà più difficile se l'edificio in cui affitti lo spazio si trova in una zona pericolosa o arida della città. In un quartiere con molti edifici abbandonati o fatiscenti, o vicino a un luogo che disegna personaggi abbozzati.

2. Scopri il padrone di casa

Il tuo diretto proprietario potrebbe non essere sempre il proprietario legale della proprietà. In entrambi i casi, impara il più possibile sul proprietario e proprietario dell'edificio. Insieme, entrerai in affari, quindi assicurati di sapere chi sono, qual è il loro stato finanziario e se pagano o meno le bollette in tempo.

In alcune aree, ad esempio, anche se un'azienda è stata puntuale con ogni pagamento. Un inquilino o un'azienda può finire per essere sfrattato in caso di pignoramento. Ciò può accadere se un proprietario non effettua i pagamenti al proprietario dell'edificio o i pagamenti ipotecari a una banca. Questo è solo un esempio di come un rapporto proprietario-inquilino o proprietario di edificio-inquilino potrebbe andare storto.

3. Scopri chi possiede l'edificio

La proprietà dell'edificio deve essere determinata. È una LLC (società a responsabilità limitata), una grande azienda o solo una persona? Potrebbe essere più difficile risolvere i problemi relativi agli edifici se il proprietario dell'azienda non è locale. Attirare l'attenzione del proprietario dell'edificio potrebbe essere difficile, anche quando si trova nelle vicinanze.

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Se possibile, parla con alcuni altri inquilini per sapere quanto velocemente vengono risolti i problemi. Un'altra possibilità è chiedere al padrone di casa i dati di contatto dei precedenti occupanti dell'immobile che si desidera affittare. Chiedi loro delle loro esperienze al telefono.

4. Considera il parcheggio

Ci sono abbastanza posti auto sul terreno per il tuo personale e i tuoi fornitori? Il lotto ha bisogno di ripavimentazione o ripavimentazione? Negozia con il tuo padrone di casa per accettare termini come un determinato numero di posti auto. Inoltre, assicurati che la condizione sia stampata nel contratto di locazione.

5. Spese CAM

I costi associati alla manutenzione delle aree comuni (CAM) sono un'altra spesa che i proprietari occasionalmente spostano sui loro affittuari. Paesaggistica, decorazioni per le vacanze, ammodernamento del parcheggio e tasse sulla proprietà sono alcuni esempi di costi CAM.

Il proprietario non ha alcun incentivo a controllare i costi se l'affittuario accetta di pagare tutte le spese CAM e puoi inviare assegni di grandi dimensioni. Invece, fai uno sforzo per negoziare limiti su questi costi.

6. Scopri gli aumenti di affitto

Gli aumenti percentuali annui dell'affitto sono spesso inclusi nei contratti di locazione. Il contratto di locazione dovrebbe indicarli esplicitamente. Verifica se puoi far scrivere il contratto di locazione con un'opzione di rinnovo, allo stesso tasso di aumento preimpostato. Ciò contribuirà a prevenire un aumento dell'affitto al termine del primo mandato pluriennale. Potresti quindi essere costretto a scegliere tra pagare la tariffa maggiorata o spendere una notevole quantità di denaro per trasferirti.

7. Conosci la durata del tuo contratto di locazione

Innanzitutto, decidi se la tua azienda guadagnerebbe di più da un contratto di locazione a breve oa lungo termine. Un contratto di locazione a breve termine può essere più appropriato se sei una nuova startup perché la tua azienda potrebbe apparire sostanzialmente diversa in pochi anni. Un contratto di locazione a lungo termine ha più senso finanziario se sei una società affermata. E anche se hai in mente una proprietà specifica in cui condurre affari negli anni a venire.

8. Chi si occupa delle riparazioni

Chi è responsabile per i costi di utilità specifici, la manutenzione e le riparazioni dovrebbe essere specificato nel contratto di locazione. Molti contratti di locazione commerciale assegnano questi compiti in vari modi. Non dare per scontato che i costi che potresti eventualmente dover pagare dal tuo padrone di casa siano inclusi nell'affitto mensile.

Ci sono situazioni in cui gli inquilini sono bloccati a pagare utenze che non erano incluse nel contratto di locazione. Assicurati che il contratto di locazione specifichi e assegni la responsabilità di tutti i costi previsti.

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Inoltre, considera quali utenze ti verrà richiesto di acquistare? Devi pagare per la raccolta dei rifiuti, i servizi di pulizia, lo sgombero della neve invernale o qualsiasi altra tariffa per le aree comuni? Chiedi quanto è il costo mensile precedente come se qualcosa non fosse incluso.

Le riparazioni sono spesso gestite dal proprietario quando si affitta una casa o un appartamento. Con gli immobili commerciali, potresti essere interamente responsabile. Assicurati che il contratto di locazione lo specifichi.

9. Considera il termine di cancellazione

Sii consapevole di eventuali costi o penali aggiuntivi che potresti incorrere interrompendo il contratto di locazione in anticipo dopo aver deciso la durata del contratto di locazione. Negozia con il tuo padrone di casa se il tuo contratto di locazione non ha già una condizione che ti consente di romperlo senza incorrere in costi aggiuntivi.

L'attività potrebbe diventare troppo grande per lo spazio se per qualche motivo imprevisto la tua azienda non può più operare nell'area. Una disposizione "fuori" delinea le condizioni alle quali è possibile terminare il contratto di locazione.

Ad esempio, alcuni proprietari possono concordare una disposizione che consente di interrompere il contratto di locazione senza addebitare una penale. Ciò può accadere purché tu dia loro prima un periodo di preavviso specifico (di solito almeno tre mesi).

Conclusione

Potrebbe essere difficile trovare uno spazio ufficio che soddisfi tutte le tue esigenze in termini di servizi, dimensioni, budget e posizione. Ma, con la pianificazione e la direzione appropriate, puoi completare questo processo con facilità. Dedica un po' di tempo a elaborare un piano che ti semplifichi le cose avendo la giusta quantità di preparazione e studio.