为什么南非房地产投资者需要转让人
已发表: 2021-04-09要以任何权威感回答这个问题，我们需要先了解一些基础知识——
Ø什么是转让？
产权转让涉及将房屋所有权从卖方转移给买方的法律程序。 转让人（即律师）通常由卖方指定，但由买方支付费用（由于交易的性质，卖方面临更大的风险，因此这种任命是一般的经验法则）。
Ø 搬运工的作用是什么？
转让人在完成财产交易时起着至关重要的作用。 事实上，如果没有新房产，您将无法称自己为新房产的“所有者”。 转让人负责将固定财产的合法所有权从一个人（或公司或信托）实际转移到另一个人的过程。 简而言之，这个过程包括确保销售契据符合所有法律要求，包括请求和收集支持信息（如抵押债券、取消数字、地契、合规证明以及市政当局的金额）费率清关证明）。 转让人还负责起草所有必要的文件（例如卖方签署的“通过转让的授权书”、关于婚姻状况的声明、身份证号码以及买方的债券登记文件。登记债券）需要提交给契约办公室以完成销售登记。
基本上，“转让”一词描述了将不动产的所有权（和其中的其他权利）从卖方转移到买方所需的行政和法律程序。 负责此过程的专业人员（又名过户师）是一名已通过额外笔试并已获得南非高等法院执业资格的律师。
广告 只有转让人（其领域的专家）可以准备和执行某些契约和文件，以便在契约登记处注册。 这是因为转让人不仅对财产法有详细的了解，而且对公司法、破产法、继承法和婚姻法（仅举几例）都有详细的了解。
有人可能会说，过户是绝对必要的，至关重要的，相当于房地产买卖过程。 话虽如此，当您希望出售您的财产时，您希望获得尽可能多的收益。
对于大多数人来说，这不仅是他们的家庭住宅，而且通常也是一项相对合理的投资。 由于您的房屋是您最珍贵的财产之一（也是您最宝贵的资源之一），因此当您做出出售它的重大决定时，您希望确保您正确地出售它并为您带来整体利益。
这往往说起来容易做起来难
尤其是在经济疲软和房价下跌的情况下。 从 2007 年到 2019 年，房价仅上涨了 57%，但经通胀调整后，实际价格实际上下降了 18%。 根据ABSA，南非房价在2020年第一季度进一步下跌1.22%（经通胀调整），名义房价上涨2.79%。 房价环比上涨 0.11%，实际下跌 1.45%。 由于住房需求仍然疲软（考虑到世界目前正在经历的事情），这足以让任何考虑出售房屋或财产的人更加担忧。
通过使用正确的人来出售您的财产从未如此重要。 特别是当房产用于投资目的时。
虽然经常会出现关于转让程序需要什么的问题（总而言之），但我们认为讨论一些更有价值和以业务为中心的话题很重要。 特别是考虑到当前的经济环境。
但是，对最初提出的问题（房地产投资者是否需要转让人）的简短回答是一个简单的答案。 是的！ 买卖房产过程中的每个人都会这样做。 广告
房地产投资者应该有多个还是一个过户？
这是一个双重答案。 首先，我们需要了解正常流程，然后才能将相同的想法应用于一个房地产投资者拥有多个房产的情况。
正常情况下
根据我们的普通法，它明确规定卖方是有权在财产购买交易中指定转让律师的一方。
为什么？ 好吧，卖方比买方面临更大的风险——卖方（作为待转让财产的所有者）的损失比买方更大，因此对任命转让人的要求更高。 因此，人们相信卖方的转让律师将把他们的最大利益放在心上。 广告
那么这就引出了另一个问题——为什么，如果房产的买方正在向产权转让律师付款，那么卖方是否有权任命他？
好吧，如上所述，答案很简单——这只是常见的做法。
但是，如果卖方没有考虑到他或她自己的转让人，买方有权指定一名转让律师——广告
但是，必须指出的是，当让一名过户人同时代表买卖双方行事时，可能存在轻微的利益冲突。
为什么？ 好吧，如果买卖双方之间发生任何争议，要兼顾买卖双方的最大利益可能会很困难。 即使没有（真正的）争议，发生利益冲突的可能性也很高。 例如，如果买方想在敲定日期之前取得财产，转让人将无法告知卖方这种安排不符合他们的最佳利益，因为也涉及买方的最佳利益。
在考虑让一名转让人同时代表买方和卖方时，记住这一点很重要。
一个明显的声明，但值得一提的是——所有过户师都是专业人士，他们不仅会负责任地执业，而且会代表双方保持中立。 每时每刻。 因此，如果双方都同意使用同一运输工具，则可以达成相互协议并使用一个运输工具。 没有混乱，没有大惊小怪。
当一个房地产投资者拥有多个房产时，情况会怎样？
关于房地产投资者应该拥有多个产权转让人还是只有一个产权转让人的问题，要明确回答要复杂一些。 但是有几点需要注意……
首先，时间是一个非常重要的考虑因素。 契约登记处经历的大量延误和重新安排，以及仅仅由于基础设施、人力和其他限制而导致的财产转让所面临的不便，这些只是大多数购房者在进行财产转让时面临的一些问题。
财产转让过程需要耐心。 很多。 因为它总是需要比预期更长的时间。 有许多因素会导致这种延误，但如果您身边有合适的运输商，能够预见这些延误并了解流程，您将节省自己的时间并保持头脑清醒。
一个环统治他们全部？
避免意外（尽可能多地）将是关键。 让一名产权转让人负责您的所有财产转让（尤其是如果您是拥有多处房产的投资者），可能对延迟部门没有帮助。 只有一组人处理所有的转让，每人都有自己的复杂情况，需要您的转让人的承诺、时间和勤奋，如果面对一个客户的多次转让（同时发生），可能无法满足期望.
但…。
另一方面，只有一个过户人处理您的所有财产转让将减少您需要处理的人数，可以建立信任关系，您甚至可以协商转让多笔财产的过户费特性。
因此，考虑到它不受监管（您是否可以拥有多个转让人），必须考虑实际考虑因素——时间、他们是否会以您的最大利益为中心、可靠性、信任、仅与一名转让人打交道的便利性以及可能的过户费减免。
在大多数情况下，这个决定很容易。
房地产经纪人经常可以看到仅使用一名转让人的典型例子。 虽然地产代理在法律上有义务告知卖方他们可以选择委任谁，但卖方往往会采纳地产代理的建议，决定使用哪一位过户师。 通常，房地产经纪人和产权转让人之间在多次交易中建立的信任关系是一个因素。 这确实提供了一定程度的舒适感。
因此，请考虑一下并货比三家，直到找到最合适的款式——这不是一种适合所有情况的尺码。
法人团体及其与转让人的关系如何？
再次，让我们先回答一些基础知识——
什么是章节标题？
分段产权开发计划通常被称为“计划”，规定个人对财产的单独所有权。 例如，公寓和联排别墅将被称为该计划中的单元。 这些计划受1986 年第 95 号分段产权法（该法案于 1988 年 6 月 1 日生效）的控制。
嵌套
当您购买属于计划一部分的房产时，您拥有房产的内部，即包含在单元内墙、天花板和地板内的空间。 您有权根据需要在这四堵墙内进行油漆、装饰或改建，但不得在其他任何地方（例如公共区域）进行，前提是这些改建不违反任何市政法规。
一个单元在剖面图上如此划分，每个单元由一条假想的线定义，称为中线，该线贯穿形成该剖面物理边界的墙壁、门、窗、地板和天花板的中间。 如果单元包括非封闭区域，例如阳台或游廊，封闭部分和开放区域之间的划分将用虚线划分。
停车位和花园区等专用区域不属于该单元的所有权，因此必须在销售协议中提及。 《部分所有权法》将专用区域定义为
“公共财产的一部分或部分供一个或多个部分的所有者专用……”。
因此，此类专用区域构成公共财产的一部分，而不是单元（或部分）的一部分。
重要的是要记住，根据“部分所有权法”第 25 条，开发商可以保留扩展公共财产计划的权利，并且为了这样做，在契约登记处建立计划后，根据该法案第 25 条保留此类权利。 根据该法案，如果开发商保留了这种权利，卖方有义务在销售协议中向购买者披露这种保留，否则购买者有权退出销售。
法人团体征收的特别征费（除每月征费外）应在征收特别征费时由单位所有者支付。 这可能需要与买家协商。
什么是法人团体？
法人团体是该计划内所有单位所有者的集体名称。 它也是一个单独的法人实体，默认情况下，每个所有者都是其成员。 一旦任何人（开发商除外）成为单位的注册所有者，它就会立即存在。
法律规定，计划必须由法人团体根据规则进行控制和管理。 有两套适用于该计划的规则——管理规则和行为规则。 管理规则处理法人团体和计划的管理，行为规则处理业主和单位其他居住者（例如租户）的行为。
简而言之，该计划中单位的每个所有者都被视为法人团体的成员，因此受法人团体规则的约束。 成员不能从法人团体辞职。 但是，该计划的日常管理（例如征收税款、支付服务费（照明和水）、维护公共财产、为建筑物投保并确保业主遵守该计划的规则)归属于由该法人团体委任的受讬人。
有关该计划的任何重大决定均由法人团体作出，通常在年度股东大会 (AGM) 或特别股东大会 (SGM) 上作出。 在这些会议上，讨论影响计划的事项，批准预算，可以更改规则并任命受托人。 法人团体的每个成员都有权在这些会议上投票，前提是该成员没有拖欠征费或严重违反规则。 受托人将计划的管理外包给具有适当经验和资格的管理代理通常是有益的。 这是标准做法。
但是，法人团体在任命产权转让人中实际上扮演了什么角色？
法人团体必须发挥的唯一作用是确认单位卖方应付法人团体（如果已成立）的所有款项已足额支付或已作出令该法人满意的准备金公司要求在如此约定的日期支付款项。
由于该单位的每个所有者都对其所出售的那部分单位拥有物权，因此他们有权任命自己的房地产经纪人和转让人，其方式类似于出售独立住宅或财产将发生。
但无论你怎么看——无论你是拥有多处房产的房地产投资者，还是部分产权单位的所有者（默认情况下，是法人团体的成员）——总是需要任命转让人。 无论您为买卖双方使用相同的过户器（可以相互商定），还是为多个物业使用一个或多个过户器，选择必须基于实用性，并且必须符合法律规定。
基本概念是这样的——在购买或出售房产时，始终需要有适当资格和经验的过户师。 没有例外。