Warum südafrikanische Immobilieninvestoren einen Conveyancer brauchen

Veröffentlicht: 2021-04-09

Um diese Frage mit Autorität zu beantworten, müssen wir zuerst einige der Grundlagen verstehen.

Ø Was ist Beförderung?

Eigentumsübertragung bezieht sich auf den rechtlichen Prozess, der das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer überträgt. Der Treuhänder (der ein Anwalt ist) wird normalerweise vom Verkäufer ernannt, aber vom Käufer bezahlt (aufgrund der Art der Transaktion ist der Verkäufer einem höheren Risiko ausgesetzt, und diese Ernennung ist daher eine allgemeine Faustregel).

Ö Welche Rolle spielt der Förderer?

Ein Beförderer erfüllt eine wichtige Funktion beim Abschluss einer Immobilientransaktion. Tatsächlich könnten Sie sich ohne einen nicht „Eigentümer“ einer neuen Immobilie nennen. Conveyancer kümmern sich um den Prozess der tatsächlichen Übertragung des rechtlichen Eigentums an festem Eigentum von einer Person (oder einem Unternehmen oder Trust) auf eine andere. Kurz gesagt, dieser Prozess beinhaltet unter anderem sicherzustellen, dass der Kaufvertrag alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt, einschließlich der Anforderung und Sammlung von unterstützenden Informationen (wie Hypothekenanleihe, Kündigungszahlen, Eigentumsurkunden, Konformitätsbescheinigungen und die Beträge von der Gemeinde für eine Zollbefreiungsbescheinigung). Der Konkursverwalter hat auch die Aufgabe, alle erforderlichen Unterlagen zu erstellen (z. B. eine „Vollmacht zur Übergabe“ zur Unterzeichnung durch den Verkäufer, eine Erklärung zum Familienstand, die ID-Nummer sowie die Registrierungsdokumentation für die Anleihe für den Käufer, wenn Registrierung der Anleihe), die bei der Grundbuchstelle eingereicht werden muss, um die Registrierung des Verkaufs abzuschließen.

Grundsätzlich beschreibt der Begriff „Übertragung“ die administrativen und rechtlichen Verfahren, die erforderlich sind, um das Eigentum (und andere Rechte daran) an Immobilien vom Verkäufer auf den Käufer zu übertragen. Und der für diesen Prozess verantwortliche Berufsträger (auch bekannt als Conveyancer) ist ein zugelassener Anwalt, der eine zusätzliche schriftliche Prüfung bestanden hat und vom High Court of South Africa als Rechtsanwalt zugelassen wurde.

Anzeige Nur ein Treuhänder (der ein Experte auf seinem Gebiet ist) darf bestimmte Urkunden und Dokumente für die Eintragung in das Urkundenregister vorbereiten und ausführen. Denn neben dem Immobilienrecht verfügt ein Treuhandverwalter über detaillierte Kenntnisse im Gesellschafts-, Insolvenz-, Erb- und Eherecht (um nur einige zu nennen) .

Man könnte sagen, dass ein Eigentumsträger absolut notwendig, entscheidend und gleichbedeutend mit dem Kauf- und Verkaufsprozess einer Immobilie ist. Wenn Sie also Ihre Immobilie verkaufen möchten, möchten Sie so viel wie möglich für Ihr Geld bekommen.

Für die meisten Menschen ist es nicht nur das Zuhause der Familie, sondern oft auch eine relativ solide Investition. Und da Ihr Haus einer Ihrer wertvollsten Besitztümer (und eine Ihrer wertvollsten Ressourcen) ist, möchten Sie bei der großen Entscheidung, es zu verkaufen, sicherstellen, dass Sie es richtig und zu Ihrem Gesamtnutzen tun.

Und das ist oft leichter gesagt als getan

Vor allem angesichts der schwachen Konjunktur und fallender Immobilienpreise. Von 2007 bis 2019 stiegen die Immobilienpreise nur um 57 %, aber inflationsbereinigt sind die realen Preise tatsächlich um 18 % gefallen . Laut ABSA sind die Hauspreise in Südafrika im ersten Quartal 2020 um weitere 1,22 % (inflationsbereinigt) gefallen, mit einem nominalen Hauspreisanstieg von 2,79 %. Im Quartalsvergleich stiegen die Hauspreise um magere 0,11 % und fielen real um 1,45 %. Und da die Nachfrage nach Wohnraum schwach bleibt (in Anbetracht dessen, was die Welt derzeit durchmacht), reicht dies aus, um jede Person, die erwägt, ihr Haus oder ihren Besitz zu verkaufen, etwas besorgter zu machen.

Der Verkauf Ihrer Immobilie durch den Einsatz der richtigen Leute war noch nie so wichtig. Vor allem, wenn die Immobilie zu Anlagezwecken dient.

Während sich häufig Fragen dazu stellen, was das Übertragungsverfahren (zusammenfassend) beinhaltet, halten wir es für wichtig, einige wertvollere und unternehmensbezogene Themen zu erörtern. Vor allem in Anbetracht der aktuellen Wirtschaftslage.

Aber die kurze Antwort auf die anfänglich gestellte Frage – ob ein Immobilieninvestor eine Eigentumsübertragung braucht – ist eine einfache Antwort. JAWOHL! Jede einzelne Person im Kauf- und Verkaufsprozess von Immobilien tut dies. Anzeige

Sollte ein Immobilieninvestor mehrere oder einen einzigen Vermittler haben?

Dies ist eine zweifache Antwort. Zunächst müssen wir den normalen Prozess verstehen, bevor wir dasselbe Denken anwenden können, wenn ein Immobilieninvestor mehrere Immobilien besitzt.

Unter normalen Bedingungen

Nach unserem Gewohnheitsrecht besagt es ausdrücklich, dass ein Verkäufer die Partei ist, die berechtigt ist, bei einer Immobilienkauftransaktion den übertragenden Anwalt zu benennen.

Wieso den? Nun, der Verkäufer ist einem höheren Risiko ausgesetzt als der Käufer – der Verkäufer (als Eigentümer der zu übertragenden Immobilie) verliert mehr als der Käufer und hat daher einen stärkeren Anspruch auf die Bestellung des Grunderwerbers. Es besteht daher die Überzeugung, dass der übertragende Anwalt des Verkäufers sein bestes Interesse am Herzen hat. Anzeige

Was dann eine andere Frage aufwirft – warum hat der Verkäufer das Recht, ihn zu ernennen, wenn der Käufer einer Immobilie den Anwalt für die Eigentumsübertragung bezahlt?

Nun, wie oben beschrieben, ist die Antwort einfach – es ist einfach gängige Praxis.

Hat der Verkäufer jedoch keinen eigenen Treuhänder im Sinn, ist der Käufer berechtigt, einen Treuhandanwalt zu benennen – Anzeige

Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass es zu einem leichten Interessenkonflikt kommen kann, wenn ein Treuhänder sowohl im Namen des Käufers als auch des Verkäufers handelt.

Wieso den? Nun, es kann schwierig sein, die besten Interessen sowohl des Verkäufers als auch des Käufers zu wahren, wenn es zu Streitigkeiten zwischen ihnen kommt. Auch ohne (echten) Streitfall ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Interessenkonflikt entstehen könnte. Wenn der Käufer beispielsweise die Immobilie vor dem Fertigstellungsdatum in Besitz nehmen möchte, kann der Betreuer den Verkäufer nicht darauf hinweisen, dass diese Vereinbarung nicht in seinem besten Interesse ist, da auch das beste Interesse des Käufers betroffen ist.

Es ist wichtig, dies im Hinterkopf zu behalten, wenn Sie darüber nachdenken, einen Beförderer zu haben, der sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer handelt.

Eine offensichtliche Aussage, aber erwähnenswert – alle Transportunternehmer sind Profis und werden nicht nur verantwortungsbewusst handeln, sondern im Namen beider Parteien neutral handeln. Jederzeit. Wenn also beide Parteien damit einverstanden sind, denselben Transporteur zu verwenden, kann eine gegenseitige Einigung erzielt und ein Transporteur verwendet werden. Kein Durcheinander, keine Aufregung.

Was ist, wenn ein Immobilieninvestor mehrere Immobilien besitzt?

Etwas komplizierter ist die Frage, ob ein Immobilieninvestor mehrere Vermittler haben sollte oder nur einen . Aber es gibt ein paar Dinge, die man beachten sollte…

Anzeige Erstens ist die Zeit ein sehr wichtiger Gesichtspunkt. Die Menge an Verzögerungen und Umplanungen, die beim Grundbuchamt auftreten, und die Unannehmlichkeiten, mit denen Eigentumsübertragungen aufgrund von Infrastruktur, Arbeitskräften und anderen Einschränkungen konfrontiert sind, sind nur einige der Probleme, mit denen die meisten Hauskäufer bei der Durchführung von Eigentumsübertragungen konfrontiert sind.

Der Eigentumsübertragungsprozess erfordert Geduld. Eine Menge davon. Denn es dauert immer länger als gedacht. Es gibt viele Faktoren, die diese Verzögerung verursachen können, aber wenn Sie den richtigen Spediteur an Ihrer Seite haben, der in der Lage ist, diese Verzögerungen vorherzusehen und den Prozess zu verstehen, sparen Sie Zeit und bleiben bei Verstand.

Ein Ring sie alle zu knechten?
Das Vermeiden von Überraschungen (so weit wie möglich) wird der Schlüssel sein. Und wenn Sie einen Beförderer haben, der sich um alle Ihre Immobilienübertragungen kümmert (insbesondere wenn Sie ein Investor mit mehreren Immobilien sind), hilft dies möglicherweise nicht in der Verzögerungsabteilung. Da sich nur ein Team um alle Überweisungen kümmert, jede mit ihren eigenen Komplikationen, erfordert dies Engagement, Zeit und Sorgfalt von Ihrem Transportunternehmen, und wenn Sie mit mehreren Überweisungen für einen Kunden konfrontiert sind (alle gleichzeitig stattfinden), werden die Erwartungen möglicherweise nicht erfüllt .

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Aber….
Auf der anderen Seite verringert sich die Anzahl der Personen, mit denen Sie sich befassen müssen, wenn Sie nur einen Beförderer für alle Ihre Eigentumsübertragungen haben, ein Vertrauensverhältnis kann aufgebaut werden und Sie können möglicherweise sogar Übertragungsgebühren für die Übertragung mehrerer aushandeln Eigenschaften.
Wenn man bedenkt, dass es nicht geregelt ist (ob Sie mehr als einen Beförderer haben können oder nicht), müssen praktische Erwägungen berücksichtigt werden – Zeit, ob sie Ihre besten Interessen im Auge haben, Zuverlässigkeit, Vertrauen, Bequemlichkeit, nur mit einem Beförderer zu verhandeln und mögliche Ermäßigungen der Vermittlungsgebühr.

In den meisten Fällen wird die Entscheidung einfach sein.
Ein Paradebeispiel für die Verwendung nur eines Transportmittels ist oft bei Immobilienmaklern zu sehen. Während Immobilienmakler gesetzlich verpflichtet sind, die Verkäufer darüber zu informieren, dass sie die Wahl haben, wen sie ernennen möchten, werden die Verkäufer in den meisten Fällen den Vorschlag des Immobilienmaklers befolgen, welchen Vermittler sie verwenden sollen. Oft ist das Vertrauensverhältnis, das zwischen Immobilienmakler und Immobilienmakler über eine Reihe von Transaktionen aufgebaut wurde, ein Faktor. Und das bietet ein gewisses Maß an Komfort.
Denken Sie also darüber nach und schauen Sie sich um, bis Sie Ihre perfekte Passform gefunden haben – es ist keine Einheitsgröße für alle Situationen.
Was ist mit Körperschaften und deren Beziehungen zu Vermittlern?
Lassen Sie uns zunächst wieder einige Grundlagen beantworten –
Was ist ein Abschnittstitel?
Ein Sectional Title Development Scheme, das normalerweise als „Scheme“ bezeichnet wird, sieht das getrennte Eigentum an einer Immobilie durch Einzelpersonen vor. Beispielsweise würden Wohnungen und Reihenhäuser innerhalb des Schemas als Einheiten bezeichnet. Diese Systeme fallen unter die Kontrolle des Sectional Titles Act 95 von 1986 (der am 1. Juni 1988 in Kraft trat).
Verschachtelung
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Teil eines Projekts ist, besitzen Sie das Innere der Immobilie, dh den Raum, der in den Innenwänden, Decken und Böden der Einheit enthalten ist. Innerhalb dieser vier Wände dürfen Sie nach Belieben streichen, dekorieren oder Umbauten vornehmen, jedoch nicht an anderen Stellen (z. B. in den Gemeinschaftsräumen), sofern diese Umbauten nicht gegen eine kommunale Satzung verstoßen.
Eine Einheit wird als solche auf einem Schnittplan abgegrenzt, und jede Einheit wird durch eine imaginäre Linie definiert, die als Medianlinie bezeichnet wird und durch die Mitte der Wände, Türen, Fenster, des Bodens und der Decke verläuft, die die physischen Grenzen dieses Abschnitts bilden. Wenn die Einheit einen nicht umschlossenen Bereich wie einen Balkon oder eine Veranda umfasst, wird die Trennung zwischen dem umschlossenen Bereich und dem offenen Bereich mit gestrichelten Linien abgegrenzt.
Ausschließliche Nutzungsbereiche wie Stellplätze und Grünflächen gehören nicht zum Eigentum der Einheit und müssen daher im Kaufvertrag erwähnt werden. Ein ausschließlicher Nutzungsbereich wird durch das Sectional Title Act als definiert
„ein Teil oder Teile des gemeinsamen Eigentums zur ausschließlichen Nutzung durch den Eigentümer oder die Eigentümer eines oder mehrerer Teile …“.
Dementsprechend sind solche exklusiven Nutzungsbereiche Teil des gemeinsamen Eigentums und nicht Teil einer Einheit (oder eines Abschnitts).
Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass sich ein Entwickler im Sinne von Abschnitt 25 des Sectional Titles Act das Recht vorbehalten kann, das Schema auf das Gemeinschaftseigentum auszudehnen, und um dies zu tun, nach der Einrichtung des Schemas im Urkundenregister, behalten sich ein solches Recht im Sinne von Abschnitt 25 des Gesetzes vor. Sollte sich der Bauträger ein solches Recht vorbehalten haben, ist der Verkäufer gemäß dem Gesetz verpflichtet, diesen Vorbehalt dem Käufer im Kaufvertrag offenzulegen, andernfalls hat der Käufer das Recht, vom Verkauf zurückzutreten.
Sonderabgaben (zusätzlich zu den monatlichen Abgaben), die von der Körperschaft erhoben werden, sind vom Eigentümer des Anteils zum Zeitpunkt der Erhebung der Sonderabgabe zu entrichten. Dies muss möglicherweise mit dem Käufer verhandelt werden.
Was ist eine Körperschaft?
Die Körperschaft ist die Sammelbezeichnung für alle Eigentümer von Anteilen innerhalb des Systems. Es ist auch eine separate juristische Person, bei der jeder Eigentümer standardmäßig Mitglied ist. Sie entsteht, sobald eine beliebige Person (außer dem Entwickler) eingetragener Eigentümer einer Einheit wird.
Das Gesetz besagt, dass ein System von einer juristischen Person im Sinne der Vorschriften kontrolliert und verwaltet werden muss . Für das System gelten zwei Gruppen von Regeln – Verwaltungsregeln und Verhaltensregeln. Die Verwaltungsregeln befassen sich mit der Verwaltung der Körperschaft und des Systems, und die Verhaltensregeln befassen sich mit dem Verhalten der Eigentümer und anderer Bewohner der Einheit (z. B. Mieter).
Kurz gesagt gilt jeder Eigentümer einer Einheit im System als Mitglied der Körperschaft und ist somit an die Vorschriften der Körperschaft gebunden. Ein Mitglied kann nicht aus der Körperschaft austreten. Die laufende Verwaltung des Systems (wie die Erhebung von Abgaben, die Zahlung von Dienstleistungen (Licht und Wasser), die Instandhaltung des gemeinsamen Eigentums, die Versicherung der Gebäude und die Sicherstellung, dass die Eigentümer die Regeln des Systems einhalten ) liegt bei den Treuhändern, die von der Körperschaft ernannt werden.
Alle wichtigen Entscheidungen bezüglich des Plans werden von der Körperschaft getroffen, normalerweise auf der Jahreshauptversammlung (AGM) oder auf einer besonderen Hauptversammlung (SGM). Bei diesen Treffen werden Angelegenheiten besprochen, die das System betreffen, Budgets genehmigt, Regeln geändert und Treuhänder ernannt. Jedes Mitglied einer juristischen Person ist bei diesen Versammlungen stimmberechtigt, sofern das Mitglied nicht mit der Zahlung von Umlagen im Rückstand ist oder einen groben Regelverstoß begangen hat. Für die Treuhänder ist es oft von Vorteil, die Verwaltung des Systems an einen Verwalter mit entsprechender Erfahrung und Qualifikation auszulagern. Und das ist gängige Praxis.
Doch welche Rolle spielt eigentlich die Körperschaft bei der Bestellung eines Treuhänders?
Die einzige Rolle, die die Körperschaft zu spielen hat, ist die Bestätigung, dass alle Zahlungen, die der Körperschaft (sofern eine solche gegründet wurde) vom Verkäufer der Einheit geschuldet wurden, vollständig geleistet wurden oder Rückstellungen zur Zufriedenheit der Körperschaft getätigt wurden Unternehmen, dass die Zahlung zu einem so vereinbarten Zeitpunkt erfolgt.
Da jeder Eigentümer der Einheit ein dingliches Recht in Bezug auf den Teil der Einheit hat, den er verkauft, sind sie berechtigt, ihren eigenen Immobilienmakler und Vermittler zu ernennen, ähnlich wie beim Verkauf eines freistehenden Hauses oder Eigentum eintreten sollte.
Aber wie auch immer Sie es betrachten – ob Sie ein Immobilieninvestor mit mehreren Immobilien, Eigentümer einer Teiltiteleinheit (und standardmäßig Mitglied einer Körperschaft) sind – die Bestellung eines Konkursverwalters wird immer erforderlich sein. Unabhängig davon, ob Sie für Käufer und Verkäufer denselben Beförderer verwenden (dies kann einvernehmlich vereinbart werden) oder ob Sie einen oder mehrere Beförderer für mehrere Immobilien verwenden, muss die Wahl auf Praktikabilität und dem Gesetz beruhen .
Das Grundkonzept ist folgendes: Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie wird immer ein entsprechend qualifizierter und erfahrener Vermittler benötigt. Es gibt keine Ausnahmen.