Dlaczego inwestorzy nieruchomości z RPA potrzebują przenośnika

Proces przeniesienia własności wymaga cierpliwości. Dużo tego. Ponieważ zawsze trwa to dłużej niż przewidywano. Istnieje wiele czynników, które mogą powodować to opóźnienie, ale jeśli masz po swojej stronie odpowiedni przenośnik, który jest w stanie przewidzieć te opóźnienia i zrozumieć proces, zaoszczędzisz czas i zachowasz zdrowy rozsądek.

Jeden pierścień, by wszystkimi rządzić?

Unikanie niespodzianek (w miarę możliwości) będzie kluczowe. A posiadanie jednego przewoźnika zajmującego się wszystkimi transferami nieruchomości (zwłaszcza jeśli jesteś inwestorem posiadającym wiele nieruchomości), może nie pomóc w dziale opóźnień. Tylko jedna para rąk zajmująca się wszystkimi transferami, każda z własnym zestawem komplikacji, będzie wymagała zaangażowania, czasu i staranności od Twojego przenośnika, a jeśli staniesz w obliczu wielu transferów dla jednego klienta (wszystko dzieje się jednocześnie), oczekiwania mogą nie zostać spełnione .

Ale….

Z drugiej strony, posiadanie tylko jednej umowy o przeniesienie własności zmniejszy liczbę osób, z którymi będziesz musiał się zajmować, można nawiązać relację powierniczą, a nawet możesz być w stanie wynegocjować opłaty za przeniesienie wielu nieruchomości.

Tak więc, biorąc pod uwagę, że nie jest to uregulowane (niezależnie od tego, czy możesz mieć więcej niż jednego przenośnika), należy wziąć pod uwagę praktyczne względy – czas, czy będą mieć na uwadze twoje najlepsze interesy, niezawodność, zaufanie, wygodę obsługi tylko jednego przenośnika i możliwe obniżki opłat za przeniesienie.

W większości przypadków decyzja będzie łatwa.

Doskonały przykład użycia tylko jednego przenośnika można często zobaczyć w przypadku agentów nieruchomości. Podczas gdy pośrednicy w obrocie nieruchomościami są prawnie zobowiązani do informowania sprzedających, że mają wybór, kogo chcą wyznaczyć, sprzedający najczęściej kierują się sugestią pośrednika w obrocie nieruchomościami, co do tego, którego przewoźnika użyć. Często czynnikiem jest relacja zaufania, która została zbudowana między agentem nieruchomości a przewoźnikiem w ramach wielu transakcji. A to zapewnia poziom komfortu.

Więc zastanów się nad tym i rozejrzyj, aż znajdziesz idealne dopasowanie – nie jest to jeden rozmiar pasujący do wszystkich sytuacji.

A co z korporacjami cielesnymi i ich relacjami z przewoźnikami?

Ponownie, najpierw odpowiedzmy na kilka podstawowych kwestii –

Co to jest tytuł sekcji?

Program Rozwoju Tytułów Sektorowych, zwykle określany jako „program”, przewiduje oddzielną własność nieruchomości przez osoby fizyczne. Na przykład mieszkania i kamienice będą określane jako jednostki w ramach programu. Programy te podlegają kontroli Ustawy o Tytułach Odcinkowych 95 z 1986 r. (która weszła w życie 1 czerwca 1988 r.).

Zagnieżdżanie

Kiedy kupujesz nieruchomość, która jest częścią programu, jesteś właścicielem wnętrza nieruchomości, tj. przestrzeni zawartej w wewnętrznych ścianach, sufitach i podłogach jednostki. Masz prawo do malowania, dekorowania lub dokonywania przeróbek zgodnie z życzeniem w obrębie tych czterech ścian, ale nie nigdzie indziej (np. w obszarach wspólnych) i pod warunkiem, że te zmiany nie naruszają żadnych przepisów miejskich.

Jednostka jest wyznaczona jako taka na planie przekroju, a każda jednostka jest zdefiniowana przez wyimaginowaną linię, zwaną linią środkową, która biegnie przez środek ścian, drzwi, okien, podłogi i sufitu, które tworzą fizyczne granice tej sekcji. Jeśli jednostka obejmuje obszar niezamknięty, taki jak balkon lub weranda, podział między częścią zamkniętą a otwartą zostanie wytyczony liniami przerywanymi.

Powierzchnie do wyłącznego użytku, takie jak zatoki parkingowe i tereny ogrodowe, nie stanowią części własności lokalu i dlatego muszą być wymienione w Umowie Sprzedaży. Wyłączny obszar użytkowania jest określony w ustawie o tytule sekcji jako

„część lub części majątku wspólnego do wyłącznego użytku przez właściciela lub właścicieli jednego lub więcej odcinków…”.

W związku z tym takie wyłączne powierzchnie użytkowe stanowią część wspólnej własności i nie stanowią części jednostki (lub sekcji).

Należy pamiętać, że zgodnie z art. 25 ustawy o tytułach działowych deweloper może zastrzec sobie prawo do rozszerzenia programu o nieruchomość wspólną i w tym celu postanowi, z chwilą wpisu programu do rejestru czynów, zastrzegają sobie takie prawo na zasadach art. 25 Ustawy. Zgodnie z ustawą, w przypadku zastrzeżenia takiego prawa przez dewelopera, sprzedający jest zobowiązany do ujawnienia kupującemu takiego zastrzeżenia w umowie sprzedaży, pod rygorem którego kupujący ma prawo odstąpić od sprzedaży.

Opłaty specjalne (oprócz opłat miesięcznych) nakładane przez osobę prawną są uiszczane przez właściciela jednostki w momencie nałożenia opłaty specjalnej. Może to wymagać negocjacji z kupującym.

Co to jest osoba prawna?

Osoba prawna to zbiorcza nazwa nadawana wszystkim właścicielom jednostek w ramach programu. Jest to również odrębny podmiot prawny, którego domyślnie członkiem jest każdy właściciel. Powstaje, gdy jakakolwiek osoba (inna niż deweloper) staje się zarejestrowanym właścicielem lokalu.

Prawo stanowi, że system musi być kontrolowany i zarządzany przez osobę prawną w zakresie przepisów . W systemie obowiązują dwa zestawy zasad – zasady zarządzania i zasady postępowania. Zasady zarządzania dotyczą zarządzania jednostką korporacyjną, a system, a zasady postępowania dotyczą postępowania właścicieli i innych osób przebywających w lokalu (na przykład najemców).

Krótko mówiąc, każdy właściciel jednostki w systemie jest uważany za członka osoby prawnej, a zatem jest związany przepisami dotyczącymi osoby prawnej. Członek nie może zrezygnować z osobowości prawnej. Jednak codzienne zarządzanie programem (takie jak pobieranie opłat, opłacanie usług (oświetlenie i woda), utrzymanie wspólnego majątku, ubezpieczenie budynków i zapewnienie, że właściciele przestrzegają zasad programu ) przysługuje powiernikom powołanym przez osobę prawną.

Wszelkie ważniejsze decyzje dotyczące programu podejmowane są przez osobę prawną, zwykle na corocznym walnym zgromadzeniu (WZA) lub na specjalnym walnym zgromadzeniu (SGM). Na tych spotkaniach omawiane są sprawy mające wpływ na program, zatwierdzane są budżety, mogą być zmieniane zasady i wyznaczani są powiernicy. Każdy członek osoby prawnej jest uprawniony do głosowania na tych zebraniach, pod warunkiem, że członek nie zalega z opłatami lub rażąco naruszył zasady. Często korzystne jest, aby powiernicy zlecili zarządzanie systemem agentowi zarządzającemu, posiadającemu odpowiednie doświadczenie i kwalifikacje. I to jest standardowa praktyka.

Ale jaką rolę odgrywa właściwie korporacja w mianowaniu przewoźnika?

Jedyną rolą, jaką ma do odegrania osoba prawna, jest potwierdzenie, że wszystkie środki pieniężne należne osobie prawnej (o ile została ustanowiona) przez sprzedawcę jednostki zostały w całości uregulowane lub zostały wykonane rezerwy w sposób zadowalający tę osobę korporacyjnym o dokonanie płatności w tak uzgodnionym terminie.

Ponieważ każdy właściciel lokalu ma realne prawo w odniesieniu do tej części lokalu, który sprzedaje, jest on uprawniony do wyznaczenia własnego agenta nieruchomości i przewoźnika, w sposób podobny do tego, jak gdyby sprzedaż wolnostojącego domu lub miała nastąpić własność.

Ale bez względu na to, jak na to spojrzysz – niezależnie od tego, czy jesteś inwestorem nieruchomości posiadającym wiele nieruchomości, właścicielem wydzielonej jednostki własności (i domyślnie członkiem korporacji) – wyznaczenie kuratora zawsze będzie konieczne. Niezależnie od tego, czy używasz tego samego przenośnika dla kupującego i sprzedającego (można to wspólnie uzgodnić), czy też używasz jednego lub wielu przenośników dla wielu nieruchomości, wybór musi opierać się na praktyczności i musi być zgodny z prawem .

Podstawowa koncepcja jest taka – przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości zawsze potrzebny będzie odpowiednio wykwalifikowany i doświadczony przewoźnik . Nie ma wyjątków.