ما هو الضمان وكيف يعمل؟

عند النظر إلى الرهون العقارية ، ستواجه حتما قائمة من العبارات غير المألوفة. المصطلحان "حساب الضمان" و "حسابات الضمان" هما المصطلحان اللذان سيظهران بشكل شبه مؤكد في سياقات عديدة. لذلك ، إذا كنت ترغب في اتخاذ قرارات مستنيرة أثناء عملية تقديم طلب الرهن العقاري ، فسيكون من الضروري فهم هذه المفاهيم بشكل أوضح.

سيساعدك هذا الدليل البسيط على تعلم أساسيات عملية الضمان وكيف يمكن أن تؤثر على الرهن العقاري الخاص بك.

ماذا يعني الضمان؟

إذن ، ما هو الضمان في اتفاقيات الرهن العقاري؟ تعتمد الإجابة على ذلك على ما إذا كنت تفكر في مصطلح "حساب الضمان" أو تتحدث عن شيء ما "في حساب الضمان".

الضمان هو ترتيب قانوني يكون عادةً إلزاميًا لشراء المنازل. إنه مصمم لحماية كل من البائع والمشتري. تنص الاتفاقية فعليًا على أن طرفًا ثالثًا في المعاملة ، يُعرف أيضًا باسم وكيل الضمان ، يحتفظ مؤقتًا بالمال "في الضمان" حتى يتم الانتهاء من شروط بيع العقار.

من حيث الجوهر ، يمكننا اعتباره الجسر بين "التعبير عن الاهتمام الجاد" والانتهاء من بيع العقارات.

في معظم الحالات ، يتم إتمام اتفاقية الضمان على النحو التالي:

• يدفع المشتري وديعة ، تُعرف أيضًا باسم "الأموال الجادة" ، إلى وكيل الضمان.
• يأخذ البائع العقار من السوق ليضعه في "الضمان".
• بمجرد الانتهاء من اتفاقية الشراء ، يقوم وكيل الضمان بتحرير الأموال والممتلكات إلى الأطراف المناسبة.

في جوهرها ، اتفاقية الضمان هي عندما يستخدم طرفان وكيل الضمان كوسيط أو وسيط لتنفيذ معاملة بأمان. نظرًا لأن الأموال تظل في حساب الضمان حتى يتم إغلاق المعاملة (في اليوم الذي يتم فيه الدفع للبائع وحصول المشتري على ملكية العقار) ، فقد تكون هناك حاجة إلى هذه الخدمات لعدة أسابيع. في بعض الحالات ، قد يستغرق الأمر شهورًا.

عندما يصل الاتفاق إلى مرحلة الضمان ، سيكون كلا الطرفين مسؤولين عن تلبية شروط الصفقة. سيحتاج المشتري إلى دليل على قرض الرهن العقاري لدعم الأموال الجادة. يحتاج البائع إلى توفير الوصول إلى العقار لإجراء عمليات التفتيش وإكمال أي تجديدات تعتبر ضرورية قبل إتمام البيع.

بمجرد أن يلبي الطرفان مطالبهما ، تنتهي عملية استرداد الضمان ، ويمكن تنفيذ الصفقة.

كم تكلفة خدمات الضمان؟

يعد شراء عقارك الأول هو أكبر عملية شراء مالية يقوم بها معظم الأشخاص على الإطلاق ، وهذا هو السبب في أن الضمان الذي يوفره وكيل الضمان يستحق دائمًا العناء. ومع ذلك ، كما هو الحال مع معظم الخدمات التي ستحتاجها أثناء شراء عقار ، فإنها لا تأتي مجانًا.

رسوم الضمان قابلة للتفاوض بين المشتري والبائع ، مما يعني أنك قد لا تحتاج إلى دفع الفاتورة بالكامل بنفسك. في معظم الحالات ، تكون رسوم الضمان في مكان ما بين 1٪ و 2٪ من قيمة العقار. مع متوسط ​​أسعار العقارات حاليًا عند 374.900 دولار ، فإن الرقم التقريبي من 4000 دولار إلى 8000 دولار دقيق لمعظم المنازل القياسية.

إذا كنت تدفع رسوم الضمان (أو على الأقل جزء منه) ، فستتم إضافة التكاليف إلى تكاليف الإغلاق.

وتجدر الإشارة إلى أن رسوم الضمان تختلف عن الأموال المودعة في حساب الضمان. عادةً ما تتراوح الأموال الموضوعة في حساب الضمان بين 1٪ و 3٪ من قيمة العقار.

يُظهر هذا الإيداع للبائع أنك جاد في شراء العقار وتجبره قانونًا على إزالته من السوق ، مما يتيح لك إكمال اتفاقية الشراء.

عند الانتهاء ، ستصبح الأموال الجادة جزءًا من الدفعة المقدمة على العقار ، مما يعني أن رسوم الوكيل هي التكلفة الإضافية الوحيدة المتضمنة. ومع ذلك ، إذا فشلت في إكمال عملية الشراء ، فقد يتم منح المال الجاد في الضمان للبائع لإضاعة وقته وربما تكلفته البيع في مكان آخر.

ماذا عن حسابات الضمان؟

بالإضافة إلى عملية الضمان عند شراء عقار ، ستجد أيضًا أن حساب الضمان مطلوب طوال مدة الرهن العقاري. عند الدخول في اتفاقية الرهن العقاري ، سيزودك البنك أو المقرض أيضًا بحساب ضمان شخصي أو مشترك. وتتمثل مهمتها الأساسية في الاحتفاظ بأموال مالك المنزل لأغراض التأمين والضرائب.

في حين أن ضرائب الملكية والتأمين مستحقة الدفع على أساس سنوي ، يتم سداد مدفوعات الضمان شهريًا للتأكد من أن حسابك يحتوي على أموال لتغطية هذه العناصر عند استحقاقها.

الجانب السلبي الرئيسي هو أن معظم المقرضين سيطلبون منك الاحتفاظ بأموال لمدة شهرين (في بعض الأحيان أكثر إذا كنت تعتبر مرشحًا محفوفًا بالمخاطر) في الحساب في أي وقت. يتم ذلك لمنع نقاط الضعف في أوقات الضائقة المالية.

تمتد فوائد حساب الضمان إلى كل من المُقرض والمقترض. بعض من أهمها:

• تصبح أقل عرضة للتخلف عن الجوانب غير المتعلقة بالرهن العقاري لملكية المنزل.
• أصبحت الرسوم السنوية الكبيرة نسبيًا أكثر قابلية للإدارة من خلال الدفعات الشهرية.
• إن إبقائك على المسار الصحيح مع الجوانب غير المتعلقة بالرهن العقاري يقلل من خطر خسارة المقرض بسبب الديون المعدومة.

لا يعتبر الضمان لضرائب الممتلكات والتأمينات من المتطلبات القانونية من الناحية الفنية ، ولكن العديد من المقرضين سيصرون على واحد ، خاصة لمقدمي الطلبات الأكثر خطورة.

بمجرد بدء الرهن العقاري ، سيتم تحليل حسابات الضمان للمقترض على أساس سنوي للتأكد من أن المدفوعات الحالية كافية لتغطية الزيادات المتوقعة في الأقساط. على العكس من ذلك ، إذا تم اعتبار أنك دفعت أكثر من اللازم ، فقد تكون مستحقًا استرداد الضمان بالإضافة إلى مدفوعات مخفضة لمدة 12 شهرًا بعد ذلك.

هل يغطي حساب ضمان الرهن العقاري جميع المدفوعات غير المرتبطة بالرهن العقاري؟

في حين أن متوسط ​​عمر المشتري لأول مرة يستمر في الارتفاع ، فإن التفكير في التعامل مع تكاليف ملكية المنازل بخلاف الرهن العقاري لا يزال شاقًا بنفس القدر. الرهن العقاري الخاص بك هو تكلفة واحدة فقط مرتبطة بالعقار ويتولى الضمان اثنين منهم من خلال الضرائب والتأمين.

ومع ذلك ، فإن حساب الضمان لا يغطي كل شيء. تتضمن بعض الرسوم الإضافية التي قد تواجهها ، على سبيل المثال لا الحصر:

• فاتورة ضريبية تكميلية لمرة واحدة عند انتقال ملكية العقار.
• رسوم HOA (رابطة أصحاب المنازل) ، والتي يمكن أن تكون سنوية أو ربع سنوية.
• الضرائب المحلية الجارية.

ستحتاج أيضًا إلى حساب فواتير المرافق المختلفة والنفقات الجارية لامتلاك وإدارة الممتلكات. هناك العديد من الأسباب لعدم تغطية الضمان الخاص بك لهذه التكاليف ، والسبب الرئيسي هو أن المقرضين لا يمكنهم توقع مقدار هذه التكاليف.

خاتمة

جواب سؤال ما هو الضمان؟ يتطلب بعض الشرح الإضافي ، حتى بدون الدخول في الأنواع المختلفة لحسابات الضمان الموجودة. في أبسط المصطلحات ، على الرغم من ذلك ، يتضمن الضمان طرفين يتحولان إلى طرف ثالث لتنفيذ صفقة شراء أو بيع أو إيجار بأمان.

هناك نوعان من الاتفاقيات القانونية المتعلقة بشراء المنزل والتي يجب أن تكون على دراية بها. الأول هو المكان الذي يعمل فيه وكيل الضمان كوسيط بين المشتري والبائع لضمان حماية الأموال أثناء الانتهاء من اتفاقية الشراء / البيع.

والثاني هو المكان الذي يقدم فيه صاحب المنزل مساهمات شهرية في حساب بحيث يمكن دفع الأقساط السنوية.

بينما سيكسب كل من البائع والمُقرض الفوائد من خلال إزالة المخاطر التي قد يواجهونها بدون ضمان ، فإنها غالبًا ما تكون عملية طويلة ومكلفة.