Pożyczka konwencjonalna a FHA: kluczowe różnice

Posiadanie domu może wydawać się nieosiągalne, jeśli jesteś pożyczkobiorcą o niskich lub średnich dochodach, ale niekoniecznie musi tak być.

Federal Housing Administration to organizacja rządowa, która pomaga ludziom stać się właścicielami domów. W przeciwieństwie do konwencjonalnych pożyczek, kredyt hipoteczny FHA jest wspierany przez FHA i wymaga niższej oceny kredytowej i zaliczki, aby się zakwalifikować. Ale to nie jedyna różnica w porównaniu pożyczki konwencjonalnej z pożyczką FHA.

Rzeczy do rozważenia przed złożeniem wniosku o pożyczkę konwencjonalną lub FHA

Oto krótki przegląd najważniejszych punktów, które należy wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji:

Rodzaj nieruchomości

Rozważając, jaki rodzaj pożyczki wybrać, zastanów się, jaki rodzaj nieruchomości chcesz kupić. Główna różnica między pożyczką FHA a konwencjonalną polega na tym, że pierwsza może być wykorzystana tylko do sfinansowania głównego miejsca zamieszkania, a nie wynajmowanej nieruchomości.

Tak więc, jeśli chcesz kupić swój pierwszy dom, pożyczka FHA może być dla Ciebie najlepszą opcją. Z drugiej strony, jeśli planujesz kupić dom wakacyjny, mieszkanie lub nieruchomość inwestycyjną, najlepszym rozwiązaniem jest konwencjonalna pożyczka.

Wymagania dotyczące zdolności kredytowej

Nawet jeśli nie kupujesz pierwszego domu, pożyczka FHA może być dla Ciebie lepszą opcją, zwłaszcza jeśli nie masz znakomitej historii kredytowej. Większość pożyczkodawców wymaga oceny kredytowej 620 dla konwencjonalnej pożyczki, ale FHA pozwala kupującym z wynikiem minimalnym 580 na dokonanie 3,5% zaliczki.

Powodem bardziej rygorystycznych warunków udzielania pożyczek w przypadku konwencjonalnych pożyczek jest to, że rząd nie ubezpiecza tych kredytów hipotecznych, więc prywatny pożyczkodawca bierze na siebie ryzyko niespłacenia pożyczki przez pożyczkobiorcę.

Jedną z zalet pożyczki FHA w porównaniu z pożyczkami konwencjonalnymi jest to, że możesz uzyskać ją z oceną kredytową tak niską, jak 500 – ale będziesz musiał wpłacić większą zaliczkę. Mianowicie, jeśli twoja ocena kredytowa wynosi od 500 do 579, możesz kwalifikować się do pożyczki z 10% zaliczką.

Wymagania dotyczące kredytu hipotecznego

Istotnym czynnikiem do rozważenia w debacie FHA vs. konwencjonalna pożyczka są wymagania dotyczące kredytu hipotecznego, które musisz spełnić, aby zakwalifikować się do każdego z nich. Jesteś zobowiązany płacić za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego na konwencjonalną pożyczkę tylko wtedy, gdy wpłacasz mniej niż 20% zaliczki.

Pożyczki FHA mają własną wersję PMI zwaną składką na ubezpieczenie kredytu hipotecznego. MIP jest obowiązkowy niezależnie od wysokości zaliczki.

Ponadto składki na ubezpieczenie hipoteczne muszą być opłacane z góry i co roku. MIP z góry w 2022 r. wynosi 1,75% kwoty pożyczki i będziesz musiał ją zapłacić jako koszty zamknięcia.

Roczna MIP, pomimo swojej nazwy, jest wypłacana co miesiąc i stanowi procent (w zakresie od 0,45% do 1,05%) kwoty pożyczki w oparciu o zaliczkę i termin spłaty kredytu hipotecznego.

Koszt MIP może być decydującym czynnikiem przy wyborze pomiędzy pożyczką konwencjonalną a pożyczką wspieraną przez FHA. Będziesz musiał ją spłacać przez 11 lat (w przypadku wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia niższego lub równego 90%) lub przez cały okres kredytowania (w przypadku wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia wyższego niż 90%) .

Limity pożyczek

Kolejnym ważnym czynnikiem w porównaniu FHA z konwencjonalnym kredytem mieszkaniowym są limity kredytowe dla obu rodzajów kredytów. Zarówno pożyczki konwencjonalne, jak i FHA mają limity, które są dostosowywane co roku. W 2022 r. podstawowy limit pożyczki FHA na dom jednorodzinny wzrósł o 65 000 USD, osiągając 420 680 USD. W przypadku drogich rynków górna granica wynosi teraz 970 800 USD.

Dla porównania, maksymalna kwota kredytu na konwencjonalną pożyczkę na dom jednorodzinny w 2022 roku wynosi 647 200 USD.

Stopy procentowe

Kolejną istotną różnicą między typami pożyczek konwencjonalnych i FHA są stopy procentowe. Oprocentowanie pożyczek FHA jest zazwyczaj niższe niż w przypadku pożyczek konwencjonalnych. Kredytodawcy, którzy udzielają konwencjonalnych pożyczek, zwykle stosują opłatę opartą na ryzyku, zwaną korektą ceny na poziomie pożyczki, do całkowitego kosztu nieruchomości, aby zneutralizować ryzyko.

Jednak nadal możesz być w stanie uzyskać lepsze oprocentowanie konwencjonalnej pożyczki, jeśli masz ocenę kredytową w połowie lat siedemdziesiątych lub powyżej. Również oprocentowanie kredytów hipotecznych zależy od pożyczkodawcy i podlega codziennym wahaniom.

Kolejną zaletą konwencjonalnych oprocentowania kredytów w porównaniu z FHA jest to, że większość jest stała, co oznacza, że ​​oprocentowanie i płatności pozostają takie same przez cały okres kredytowania.

Stosunek zadłużenia do dochodów

Kolejną rzeczą, którą należy wziąć pod uwagę przy obliczaniu kosztów konwencjonalnego kredytu mieszkaniowego w porównaniu z kredytem wspieranym przez FHA, jest stosunek zadłużenia do dochodu. Jest to procent twojego miesięcznego dochodu, który idzie na spłatę długów. Konwencjonalne kredyty hipoteczne mają na ogół bardziej rygorystyczne wymagania, a jednym z nich jest niski wskaźnik DTI.

Kredytodawcy zazwyczaj wolą, aby liczba ta była niższa niż 36%, aby zatwierdzić konwencjonalną pożyczkę. W niektórych przypadkach może być rozciągnięty do 47% lub nawet do 50%, jeśli masz bardzo dobrą zdolność kredytową.

Pożyczki FHA mają zwykle wyższe wskaźniki DTI niż konwencjonalne pożyczki, co oznacza, że ​​możesz łatwiej zakwalifikować się do pożyczki FHA. Twój stosunek nie może jednak przekroczyć 50%, ponieważ jest to maksymalny procent dozwolony przez FHA.

Refinansowanie pożyczki FHA

Refinansowanie pożyczki FHA na konwencjonalną pożyczkę to opcja, którą warto rozważyć w pewnym momencie. Może zapewnić Ci szereg korzyści, w tym niższe oprocentowanie, dłuższy okres kredytowania, a nawet niższe miesięczne raty.

Jest jednak kilka rzeczy, nad którymi należy się zastanowić, zanim zdecydujesz się na refinansowanie. Po pierwsze, musisz zgromadzić wystarczającą ilość kapitału własnego w swoim domu. Jednym z powodów, dla których ludzie decydują się na refinansowanie pożyczki FHA, jest pozbycie się MPI. Jeśli posiadasz już co najmniej 20% swojego domu, nie będziesz musiał płacić PMI za pomocą konwencjonalnej pożyczki.

Musisz także mieć dobrą zdolność kredytową i stały dochód. Dobra ocena kredytowa może pomóc Ci uzyskać niższe oprocentowanie, a stały dochód gwarantuje, że będziesz w stanie dokonywać miesięcznych płatności na czas.

Inną opcją refinansowania pożyczki FHA jest FHA Streamline Refinance. Ten produkt finansowy jest dostępny tylko dla pożyczkobiorców, którzy mają już pożyczkę FHA. FHA Streamline Refinance nie wymaga sprawdzania zdolności kredytowej ani weryfikacji dochodów, a Twój dom nie musi być wyceniany, co upraszcza proces składania wniosku.

Nasz werdykt

Czy konwencjonalna pożyczka jest lepsza niż FHA? Odpowiedź na to pytanie zależy od Twoich indywidualnych okoliczności. Zarówno zalety, jak i wady pożyczki FHA wynikają z faktu, że ten rodzaj pożyczki został zaprojektowany przede wszystkim po to, aby pomóc pożyczkobiorcom o umiarkowanych do niskich dochodach o mniej doskonałych wynikach kredytowych w zakupie pierwszego domu.

Jeśli nie rozpoznajesz siebie w powyższym opisie, tzn. masz więcej pieniędzy zaoszczędzonych na wkład własny, masz wysoką zdolność kredytową lub kupujesz nieruchomość jako formę inwestycji i planujesz ją wynająć, konwencjonalna pożyczka może być dla Ciebie lepszą opcją, ponieważ możesz kwalifikować się do lepszego oprocentowania.

Poza tym przy wpłacie zadatku powyżej 20% możesz uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego.